• 當前所在的位置:首頁> 信息中心

    三大措施防范房產抵押擔保風險

    2009年9月11日 15:14:10
      近幾年來,以房地產作為抵押擔保而進行的民間個人借貸日趨活躍,但由于運作不規范,其中的糾紛不斷上升。為此,房管部門昨天向市民支招,建議可采取三項措施防范房產抵押擔保風險。
        第一招:訂立抵押合同,辦理抵押登記。
        民間借貸的雙方當事人在借款時以住房作為抵押的,應簽訂房地產抵押合同,并到房管部門辦理抵押登記手續。僅以口頭約定或將《房屋所有權證》和《國有土地使用證》交付債權人抵押是存在很大風險的。根據《物權法》規定,抵押人和抵押權人應簽訂書面抵押合同;房地產抵押應當辦理抵押登記,抵押權自登記之日起生效。不辦理抵押登記,一旦發生法律糾紛,當事人的主張存在法律上的舉證困難,即便到法院訴訟,有時也很難保護自己的合法
    權益。
        第二招:第三方房產擔保,同樣要簽合同、辦登記。
        如果是第三人以自己所有的房產為債務人的借款作擔保,也應簽訂房地產抵押合同,并到登記部門辦理抵押登記,待抵押登記生效后方可放款。同時,第三人為債務人提供擔保,也應要求債務人向自己提供反擔保,這樣,才能督促債務人及時還款,保障自己的住房不至于債務人的過錯而被查封凍結,強制執行。
        第三招:唯一住房擔保要慎重。
        大部分民間借貸中的房屋抵押,均是以自己的住房(許多是唯一的住房)提供擔保,根據2005 年1 月1 日起實行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中第六條規定,“被執行人及其所撫養家屬生活所必須的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣,變賣或者抵債”。這有可能導致事前的約定、甚至債權不能實現。目前,銀行紛紛要求債務人提供第二住所證明,但對于民間借貸的當事人來說,總想在操作過程中圖省事,從而往往導致不能執行到抵押人作為擔保債務的房產。
        此外,房管部門還特別提醒民間借貸當事人,一定要慎對房產抵押,抵押時要充分考慮債權實現的風險。首先,要充分考察借款人的信用;其次,要查實借款人的房屋狀況,如提供第二住房證明的最好辦理公證;第三,簽署所有的法律文件,并到房管部門辦理抵押登記手續;第四,待抵押登記生效后發放貸款,切記不能先放款后登記。
        如今,個人手中的資金越來越多,個人之間、個人與企業之間的資金借貸往往通過房地產抵押登記的形式對債務實行擔保。但由于缺乏法律觀念和對抵押登記缺乏了解,一般沒有相應書面手續,或者手續并不符合相關法律、條款不夠完善,因此對于是否存在借款、是否約定利息、是否還款、起訴是否超過法律所保護的訴訟時效、抵押登記是否有效等方面,都可能發生爭議。昨天,市房管部門相關人士介紹,在房產抵押借貸過程中,有四大方面的事項一定要注意。
        書面文件要寫細
        發生借貸時,應盡量有明確的借貸雙方的書面文件,對于借款數額、是否存在利息、還款時間等都應做明確的約定。為保證還款,還可以約定擔保人或約定其它擔保方式;如果可能,還應該寫清借款用途,不要只簡單寫“今收到某某借款××元”,這種簡單的書面文件有時甚至對誰是借款人都無法證明。
        有的債權人認為,只要持有債務人的房屋“兩證”,債務就沒有風險了。這種做法和認識是錯誤的,因為房地產抵押必須到當地房產管理部門辦理抵押登記,自抵押登記之日起抵押生效。
        約定利息不能違反規定
        民間借貸如果不約定利息,視為無息。如果約定利息,則要注意不得違反法律法規。最高人民法院《關于人民法院審理借貸案件的若干意見》的有關規定,“民間借貸的利率可以適當高于銀行的利率,但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍(包含利率本數)”。
    借款期限要清晰雙方可以約定還款期限,也可以不約定。未約定還款期限的,視為約定不明,按《合同法》的規定,雙方可協商。這種情況下,還款方可以隨時還款;出借方也可以隨時要求還款,應給對方適當的時間準備。從我國現行的抵押登記和形式上看,由于以前絕大多數為金融系統作為債權人,考慮借款期限的不同,相應的貸款利息也不同,從而產生了相應的具體借款期限。
        登記及訴訟時效有規定
        借款糾紛的訴訟時效為2 年,從權利受到侵害起計算時效。具體到借款,如果約定還款日期的,則從到期起算;未約定還款期限的,從債權人要求債務人還款起算。根據《物權法》第二百零二條的規定:“抵押權人應當在主債權訴訟時效期行使抵押權,未行使的人民法院不予保護。”
        同時房地產抵押登記,自抵押登記之日起抵押生效。抵押期限到期后,抵押雙方應在還款后持相關材料到當地房產管理部門辦理抵押注銷。不論抵押期限是否到期,只有辦理抵押注銷登記手續,抵押權才從實體程序上予以消滅。
        《房屋所有權證》和《國有土地使用證》共有人記載有未成年人的,在辦理抵押登記時,除正常受理的材料外,《借款合同》中的“用途”應明確約定為“購房”、“助學”或“醫療”等。此外,還應同時注意以下三點:
        1、監護人出具承諾公證,帶上身份證和戶口本原件、復印件到登記窗口簽字(未成年人由監護人代簽),并由工作人員核對后加蓋核對章。
        2、如果未成年人與監護人不在同一戶口本上,還需要提供監護人的結婚證原件、復印件或者未成年人的出生證明原件、復印件,以此證明監護人與未成年人的監護關系。
        3、《房屋所有權證》和《國有土地使用證》只要記載有未成年人的,不能辦理抵押登記為他人提供擔保。

    Copyright@2003-2009 浙江言信誠有限公司 版權所有
    本道久久综合无码中文字幕,在线BT天堂WWW,成年男女视频免费网站有哪些,无限在线观看完整版免费视频